전세 계약을 갱신할 때, 부동산 중개보수 즉 ‘복비’를 누가 내야 하는지를 두고 임대인과 임차인 사이에 종종 의견 차이가 발생합니다. 법적으로 명확히 정해진 바가 없어 헷갈리기 쉬운 전세 갱신 복비 부담 주체에 대해 명확하게 정리해 드립니다.
전세 갱신 시 복비는 항상 발생할까?
결론부터 말하면, 모든 전세 갱신 시 복비가 발생하는 것은 아닙니다. 복비 발생 여부는 갱신 형태와 부동산 중개인의 개입 여부에 따라 달라집니다.
- 묵시적 갱신: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시가 없어 기존과 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우입니다. 이 경우 중개인의 개입이 없으므로 복비는 발생하지 않습니다.
- 계약갱신요구권 사용: 임차인이 갱신요구권을 사용하여 계약을 연장하는 경우, 일반적으로는 복비가 발생하지 않습니다. 하지만 보증금을 5% 내에서 증액하며 새로운 계약서를 작성하는 과정에 중개인이 관여했다면, 대필료나 소정의 수수료가 발생할 수 있습니다.
- 합의 갱신: 임대인과 임차인이 보증금 증액 등 새로운 조건으로 재계약서를 작성하는 경우입니다. 이때 중개인이 양측의 의견을 조율하고 새로운 계약서를 작성하는 등 중개 행위를 했다면, 법정 중개보수가 발생합니다.
전세 갱신 복비, 부담 주체는?
전세 갱신 복비 부담에 대한 법적 규정은 없습니다. 따라서 복비는 중개 서비스를 의뢰한 당사자가 부담하는 것이 원칙이며, 결국 임대인과 임차인의 ‘협의’에 따라 결정됩니다.
- 양측이 함께 의뢰한 경우: 임대인과 임차인 모두 안전한 재계약을 위해 중개인에게 중개를 의뢰했다면, 협의를 통해 복비를 절반씩 부담하거나 일정 비율로 나누어 내는 것이 일반적입니다.
- 일방이 의뢰한 경우: 임대인이 먼저 새로운 계약서 작성을 위해 중개인을 선임하자고 제안했다면 전세 갱신 복비 임대인이 부담하는 경우가 많습니다. 반대로, 임차인의 사정으로 보증금 조정 등이 필요하여 먼저 중개를 요청했다면 전세 갱신 복비 임차인이 부담하는 것으로 협의할 수 있습니다.
묵시적 갱신 후 중도 해지 시 복비는?
묵시적 갱신이 된 후에는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우, 계약 기간을 다 채우지 못했더라도 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 판례의 입장입니다.
전세 갱신 복비는 법적 의무가 아닌 ‘협의’의 영역입니다. 따라서 재계약을 논의하는 시점에 중개인 선임 여부와 복비 부담 주체를 명확하게 정하는 것이 불필요한 분쟁을 막는 가장 좋은 방법입니다. 만약 중개인을 통해 재계약서를 작성한다면, 법정 상한 요율 내에서 어느 정도의 보수를 지급할 것인지도 미리 협의해 두는 것이 좋습니다.
