주택임대차보호법에 따라 세입자는 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이때 집주인은 임대료를 이전 계약액의 5% 범위 내에서만 올릴 수 있는데, 이를 ‘전월세 상한제’라고 합니다. 많은 분들이 전세 갱신권 5% 규정에 대해 알고 있지만, 정확한 계산 방법은 헷갈려 하십니다. 이 글에서는 전세 갱신권 5프로 상한의 정확한 의미와 계산법을 알기 쉽게 설명해 드립니다.
전세 계약의 5% 계산법
전세 계약의 경우 계산이 비교적 간단합니다. 기존 전세 보증금에서 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.
- 계산식:
기존 전세 보증금 × 1.05 - 예시: 기존 전세 보증금이 5억 원이었다면, 갱신 시 최대 5억 2,500만 원(
5억 × 1.05)까지만 인상할 수 있습니다.
월세 계약 및 반전세의 5% 계산법
월세나 보증부 월세(반전세)의 경우 계산이 조금 더 복잡합니다. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리는 방법이 있고, 보증금이나 월세 중 하나만 변경할 수도 있습니다. 이때는 ‘전월세 전환율’이라는 개념이 사용됩니다.
- 보증금과 월세를 각각 5% 인상하는 경우
- 보증금 1억 원, 월세 100만 원 → 보증금 1억 500만 원, 월세 105만 원
- 보증금의 일부를 월세로 전환하거나, 월세를 보증금으로 전환하는 경우
- 이때는 법정 전월세 전환율(2025년 현재 기준, ‘한국은행 기준금리 + 2%’)을 적용하여 환산한 뒤, 총액의 5% 내에서 조정해야 합니다.
계산이 복잡하게 느껴진다면, 정부에서 운영하는 ‘렌트홈’ 임대료 인상률 계산기를 활용하면 매우 편리하고 정확하게 계산할 수 있습니다.
5% 상한의 의미와 주의사항
전세 갱신권 5%는 ‘무조건 5%를 올려줘야 한다’는 의미가 아닙니다. 이는 인상할 수 있는 최대 한도를 의미하며, 임대인과 임차인은 이 범위 내에서 자유롭게 협의하여 임대료를 정할 수 있습니다. 주변 시세가 하락했거나 양측의 합의가 있다면 임대료를 동결하거나 감액할 수도 있습니다.
만약 임대인이 5%를 초과하는 임대료를 요구하며 갱신 계약을 거부한다면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 기존 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 다만, 임대인이 실거주를 하는 등 법에서 정한 정당한 거부 사유가 있다면 갱신이 불가능할 수도 있습니다.
전세 갱신권 5프로 상한제는 세입자의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 자신의 권리를 정확히 알고 임대인과 원만하게 협의하여 분쟁 없이 계약을 갱신하시길 바랍니다.
